Kecamatan Setu adalah salah satu dari tujuh kecamatan di Kota Tangerang Selatan, Banten. Secara administratif Setu terdiri dari enam kelurahan: Keranggan, Muncul, Kademangan, Setu, Babakan, dan Bakti Jaya. Luas wilayahnya sekitar 14,8–14,9 km² dengan posisi di sisi selatan kota, berbatasan dengan wilayah Kabupaten Tangerang dan Bogor.

Data kependudukan Disdukcapil menunjukkan jumlah penduduk Setu sekitar 96.980 jiwa pada semester I tahun 2025, dengan komposisi relatif seimbang antara laki-laki dan perempuan. Artinya, Setu adalah kawasan yang cukup padat dan terus berkembang sebagai kantong hunian penyangga BSD, Serpong, dan Pamulang.

Dari sisi akses, Setu diuntungkan oleh:

• Kedekatan dengan koridor BSD dan Serpong
• Akses ke Tol Jakarta–Serpong melalui pintu Serpong/BSD
• Akses ke jalur Puspiptek–Bogor yang menghubungkan ke Parung dan Bogor

Perpaduan posisi strategis, pertumbuhan penduduk, dan kedekatan dengan kawasan pendidikan (UNPAM, sekolah-sekolah swasta) menjadikan Setu target pengembangan berbagai proyek perumahan baru.

Kondisi Pasar Properti di Setu

Platform listing properti menunjukkan ratusan rumah dijual aktif di Setu, Tangerang Selatan. Rumah123, misalnya, mencatat hampir 500 unit listing rumah dijual di Setu dengan harga tengah yang relatif stabil selama tiga bulan terakhir dan suplai sekitar 492 unit.

Di platform lain, seperti Lamudi, Setu disebut sebagai salah satu lokasi premium di Tangerang Selatan karena dilalui akses tol Jakarta–Serpong dan dekat dengan BSD, sehingga memiliki potensi investasi yang cukup menarik.

Tren ini terlihat dari:

• Munculnya beberapa kawasan perumahan skala kota (township) seperti Paradise Serpong City
• Pengembangan cluster-cluster baru di sekitar Muncul, Babakan, dan Bakti Jaya
• Perumahan menengah yang menyasar pekerja muda, keluarga baru, hingga investor sewa

Berikut proyek-proyek properti penting di Setu yang dapat dijadikan referensi.

Paradise Serpong City: Kota Mandiri di Babakan Setu

Salah satu ikon properti terbesar di Kecamatan Setu adalah Paradise Serpong City, township yang dikembangkan di atas lahan luas dengan konsep “eco urban living”. Lokasinya berada di Jl. Raya Puspiptek, Kelurahan Babakan, Kecamatan Setu, Kota Tangerang Selatan, Banten 15315.

Paradise Serpong City menawarkan:

• Kawasan hunian bertingkat (beberapa cluster)
• Fasilitas kota mandiri seperti Paradise Walk Mall, clubhouse, kolam renang, dan area rekreasi keluarga
• Akses sekitar 15–20 menit ke exit Tol JORR, Stasiun Rawa Buntu, serta fasilitas BSD City seperti ICE BSD dan AEON Mall

Berbagai sumber pemasaran dan listing menyebut beberapa cluster dan tipe unit di Paradise Serpong City, antara lain:

• Paradise Serpong City 1 dan beberapa klaster seperti Omnia, Solavista, Grayson dengan luas tanah sekitar 66–84 m² dan bangunan 65–85 m².
• Paradise Serpong City 2, pengembangan lanjutan seluas sekitar 500 ha di area Serpong Selatan dengan konsep supercluster Ecoscape.
• Blok pengembangan yang tercatat di sistem pembiayaan pemerintah, seperti Blok J dan Blok P di Babakan Setu.

Harga unit di Paradise Serpong City bervariasi. Listing terbaru menunjukkan kisaran mulai +-Rp480 jutaan (untuk pengembangan tahap baru) hingga di atas Rp1 miliar untuk cluster yang sudah matang, tergantung tipe dan lokasi dalam kawasan.

Secara posisi, Paradise Serpong City menjadi magnet kawasan karena:

• Menawarkan konsep kota mandiri dengan dua CBD, boulevard lebar, dan area rekreasi khusus
• Menyasar segmen keluarga muda hingga kelas menengah atas yang menginginkan fasilitas kota lengkap namun harga masih lebih terjangkau dibanding pusat BSD

Serpong Lagoon: Perumahan Asri di Muncul & Kranggan Setu

Proyek besar lainnya di Setu adalah Serpong Lagoon, perumahan skala kawasan yang dikembangkan oleh BSA Land. Situs resmi dan materi promosi menyebut Serpong Lagoon sebagai “perumahan asri di Tangerang Selatan dengan lingkungan hijau” yang menawarkan berbagai fasilitas internal.

Alamat Serpong Lagoon berada di Jl. Serpong Lagoon, Kelurahan Kranggan dan Muncul, Kecamatan Setu, Kota Tangerang Selatan, Banten 15312–15314.

Serpong Lagoon memiliki sejumlah cluster dengan nama-nama bernuansa alam, antara lain:

• Cluster South Pelican – unit rumah 2 kamar tidur, luas tanah sekitar 84 m² dan bangunan 59–105 m².
• Cluster North Flamingo – rumah 1 lantai, LT 84 m², LB sekitar 43 m².
• Cluster Lotus Garden – unit 2 kamar tidur dengan LT sekitar 72 m² dan LB 43–50 m².
• Cluster Aquatic – cluster dekat BSD, LT ±84–119 m² dengan LB sekitar 60 m², menyasar keluarga yang ingin rumah 2 lantai dekat fasilitas kota.

Listing di berbagai portal memperlihatkan kisaran harga rumah di Serpong Lagoon sekitar Rp660 juta hingga Rp1,6 miliar tergantung cluster, luas tanah, dan kondisi bangunan.

Keunggulan Serpong Lagoon:

• Lingkungan hijau dengan pepohonan, taman, dan area rekreasi keluarga di dalam perumahan
• Fasilitas internal seperti kolam renang, taman bermain anak, keamanan 24 jam, dan akses dekat ke sekolah, rumah sakit, serta pusat perbelanjaan di sekitar BSD dan Serpong

Dengan karakter tersebut, Serpong Lagoon menjadi salah satu pilihan utama di Setu untuk keluarga yang menginginkan suasana hunian yang lebih asri namun tetap dekat dengan pusat aktivitas Tangerang Selatan.

Golden Green Residence: Cluster Eksklusif di Bakti Jaya

Golden Green Residence adalah cluster hunian modern yang berlokasi di Jl. Pesona Utama II, Kelurahan Bakti Jaya, Kecamatan Setu, Kota Tangerang Selatan, Banten 15315.

Karakteristik Golden Green Residence:

• Cluster eksklusif dengan jumlah unit terbatas
• Desain rumah modern, interior elegan, dan tata ruang yang memaksimalkan fungsi setiap sudut rumah
• Menyasar segmen keluarga menengah ke atas yang ingin tinggal di kawasan Setu namun dengan ambience cluster tertutup yang rapi

Pinhome dan portal properti lain menyebutkan bahwa Golden Green Residence berada di area yang strategis untuk pekerja maupun PNS karena relatif dekat dengan berbagai kantor pemerintahan dan fasilitas kota di Tangerang Selatan.

Listing harga menunjukkan rentang sekitar Rp700 jutaan hingga lebih dari Rp1,3 miliar tergantung tipe unit dan luas tanah.

D’Hills Residence Pamulang (Setu) dan Cluster Sekitar Bakti Jaya

Di wilayah Bakti Jaya, Setu, terdapat pula D’Hills Residence Pamulang (sering disebut D’Hills Residence saja). Meskipun nama pasarnya memakai “Pamulang”, data listing menunjukkan alamatnya berada di Kelurahan Bakti Jaya, Kecamatan Setu, Kota Tangerang Selatan.

Beberapa karakter penting D’Hills Residence:

• Cluster rumah 2 lantai dengan luas tanah sekitar 82–102 m² dan bangunan 49–100 m².
• Tipe 2–3 kamar tidur, menyasar pasangan muda dan keluarga yang ingin naik kelas dari rumah subsidi ke rumah cluster komersial
• Lokasi strategis dekat Kampus UNPAM, area Pamulang, dan akses menuju BSD/Serpong

Selain D’Hills Residence, listing perumahan di Bakti Jaya dan sekitarnya juga menyebut beberapa cluster lain yang berada di atau sangat dekat dengan wilayah administratif Setu, misalnya:

• Amanah Garden Village 10 – perumahan 2 kamar tidur dengan luas tanah 60–104 m² dan LB 55 m² di Setu, Tangerang Selatan.
• Cluster-cluster kecil di Bakti Jaya dan Babakan yang dikembangkan pengembang lokal dan dipasarkan lewat media sosial dan portal properti.

Perumahan-perumahan ini umumnya menargetkan:

• Segmen menengah yang membutuhkan rumah dekat kampus, pusat kuliner Pamulang, dan akses ke BSD
• Investor sewa rumah untuk mahasiswa dan pekerja yang beraktivitas di Pamulang dan Serpong

Al Madina Premium Serpong dan Serpong Heritage

Di segmen perumahan syariah dan middle-class, ada dua nama yang cukup sering muncul ketika membahas Setu:

Al Madina Premium Serpong

Al Madina Premium Serpong disebut sebagai salah satu perumahan “murah di Tangerang Selatan” dengan alamat di Bakti Jaya, Kecamatan Setu, Tangerang Selatan.

Perumahan ini menawarkan:

• Skema pembiayaan syariah
• Lokasi dekat fasilitas pendidikan dan fasilitas umum di koridor Setu–Pamulang
• Konsep cluster dengan rumah 1–2 lantai untuk keluarga muda

Serpong Heritage

Serpong Heritage berlokasi di Babakan, Kecamatan Setu, Kota Tangerang Selatan, dan direkomendasikan sebagai salah satu perumahan dekat Stasiun Rawa Buntu oleh beberapa artikel properti.

Karakteristiknya:

• Menyasar segmen kelas menengah ke atas
• Lokasi strategis, tidak jauh dari stasiun commuter line dan akses tol, sehingga cocok untuk komuter yang rutin ke Jakarta atau pusat bisnis BSD

Kedua perumahan ini memperlihatkan bagaimana koridor Babakan–Bakti Jaya berkembang sebagai kantong hunian baru di Setu, terutama untuk segmen keluarga muda dan profesional.

Paradise Serpong City vs Serpong Lagoon: Dua Magnet Besar Setu

Jika melihat peta pengembangan, Paradise Serpong City dan Serpong Lagoon menjadi dua proyek terbesar yang membentuk wajah properti Kecamatan Setu.

Paradise Serpong City:

• Berkonsep kota mandiri eco-urban dengan mall, clubhouse, dan area rekreasi
• Lokasi di Jl. Raya Puspiptek, Babakan, Setu
• Harga rumah yang bergerak dari kisaran ratusan juta akhir hingga miliaran rupiah, bergantung cluster dan tipe unit

Serpong Lagoon:

• Berkonsep perumahan asri dengan lingkungan hijau dan fasilitas internal lengkap
• Berlokasi di Kranggan dan Muncul, Setu
• Memiliki berbagai cluster (South Pelican, North Flamingo, Lotus, Aquatic, dll.) dengan harga yang juga berada di kisaran menengah hingga menengah atas

Keduanya sama-sama:

• Dekat dengan jaringan jalan utama menuju BSD, Serpong, dan Tol JORR
• Menawarkan fasilitas internal yang kuat (taman, kolam renang, keamanan 24 jam)
• Menjadi benchmark harga bagi cluster-cluster lebih kecil di sekitarnya

Bagi investor, memahami pergerakan harga di dua kawasan ini penting untuk:

• Mengukur potensi capital gain rumah secondary
• Menentukan strategi beli unit baru vs rumah second
• Menilai prospek sewa (rental yield) terutama di area dekat kampus, stasiun, dan pusat komersial

Prospek Investasi Properti di Setu, Tangerang Selatan

Berdasarkan data BPS, jumlah penduduk Setu terus meningkat hingga hampir 97 ribu jiwa di tahun 2025, dengan kepadatan yang cukup tinggi dibanding luas wilayahnya.Di sisi lain, portal properti menunjukkan suplai rumah yang tetap aktif namun harga cenderung stabil, menandakan pasar yang sehat dan tidak mengalami gelembung harga ekstrem.

Faktor pendorong prospek investasi properti di Setu antara lain:

• Kedekatan dengan pusat pertumbuhan BSD–Serpong: banyak penghuni bekerja atau beraktivitas di BSD namun memilih tinggal di Setu karena harga lebih terjangkau.
• Akses transportasi: dekat stasiun commuter line (Rawa Buntu, Serpong) dan jalur Puspiptek yang menghubungkan ke Parung dan Bogor.
• Pertumbuhan kawasan pendidikan dan kampus: kedekatan dengan kampus seperti UNPAM mendorong permintaan sewa dan rumah untuk mahasiswa maupun dosen.
• Pengembangan cluster baru yang terus berjalan: terlihat dari kehadiran proyek-proyek baru seperti Paradise Serpong City 2, cluster baru di Serpong Lagoon, dan cluster menengah di Bakti Jaya–Babakan.

Dengan kombinasi faktor demografis, infrastruktur, dan suplai proyek yang terus berkembang, Kecamatan Setu dapat dipandang sebagai:

• Alternatif lebih terjangkau dibanding “inti” BSD
• Kawasan sunrise bagi pembeli yang mencari potensi kenaikan harga dalam 5–10 tahun ke depan
• Lahan investasi sewa untuk segmen mahasiswa, pekerja, dan keluarga muda yang ingin dekat BSD namun dengan budget terbatas

Penutup

Proyek-proyek properti di Setu, Tangerang Selatan, kini didominasi oleh beberapa nama besar seperti Paradise Serpong City, Serpong Lagoon, Golden Green Residence, D’Hills Residence, Al Madina Premium Serpong, dan Serpong Heritage, disertai berbagai cluster skala menengah lain di kelurahan Bakti Jaya, Babakan, Muncul, Kademangan, Keranggan, dan Setu.

Didukung data suplai rumah yang aktif, tren harga yang cenderung stabil, serta pertumbuhan penduduk yang terus naik, kawasan Setu layak diperhitungkan baik sebagai lokasi hunian maupun instrumen investasi properti jangka panjang di koridor selatan Tangerang Selatan.